在当下的城市更新时代，有一类小区正面临尴尬的境遇：房龄10到20年左右，不属于需要整体出新的老旧小区，但一些设施开始老化或损坏，或老设计跟不上新需求，需要局部“微改造”。但是，“微改造”该如何实施？谁来实施？钱从哪儿来？

  通过业主自治实现小区微更新或许是一条思路。南京市建邺区滨江奥城观澜苑小区使用公共收益、物业维修基金和业主众筹资金等，完成了车库、非机动车库、小区公共路面、单元门、景观水系、消防水系统、电梯维修、室外防水等十余项改造，小区居住舒适度有了明显提升。近日，记者实地探访他们的相关经验和做法。

  江苏大剧院北门对面、梦都大街北侧便是滨江奥城观澜苑小区。向西是扬子江大道、向东南是奥体中心，小区可谓地段绝佳。但这个小区的房价却一直处在整个板块的低谷，根本原因便是小区环境破旧、杂乱，与周边小区差距较大。

  “地下车库地面起砂严重、墙面渗水、灯光昏暗、车辆常年积灰，小区路面上面包砖起起伏伏，老人和小孩走在上面都要小心跌倒。”业主李春霖说起小区原来的样子时这样描述。

  观澜苑小区建成于2008年，总建筑面积近11万平方米，有719户居民。小区公共区域经过10多年使用且缺乏维修保养，逐步出现水消防联动控制系统瘫痪、墙面渗漏、地面破损严重等问题，居民生活备受困扰。

  2017年，小区引进万科物业，合同中约定，小区公共收益中的65%由万科物业支配，用于公共区域的维修。物业入驻观澜苑小区后，也如约启动了小区道路的维修改造工程。但是，3年后物业合同到期，大部分业主却不同意继续与万科物业续约，原因是第一期维修改造的效果不尽如人意。对此，万科物业南京第一分公司总经理张立志坦言，当时万科物业对小区公共区域维修改造无经验，采取的是施工外包的方式，不仅施工质量难以管控，价格也偏高。

  2021年，小区业主大会再次启动物业公开选聘，令人意外的是，这次中选的仍是万科物业。业委会主任史磊说，万科物业再次坐到谈判桌前时，表现出极大的诚意。双方对物业合同进行了修订，对接下来为期3年的公共收益分配方案进行了调整：万科物业可支配90%，用于小区公共区域的维修。

  2022年起，小区开启大刀阔斧的公共区域维修工程。2024年上半年，工程陆续结束。小区从局部细节到景观，都焕然一新。尝到甜头的小区业主，现正在谋划下一步对小区外立面、大门、围墙等更多部位的改造。

  8月22日，记者来到“焕新”后的滨江奥城观澜苑小区。只见小区东侧是临河风光带，绿树、红围栏、休闲长椅、新地砖，一幅生机勃勃的画面。东门入口景观简约大气，新铺的柏油道路脚感舒适，一楼架空层出新后改为休闲区，老人们正在这里打牌、下棋。业主们最为满意的是车库的改造，原本起砂严重的地面如今坚硬光滑，原先开裂斑驳的墙壁变得洁白干净，使用感应灯带后显得更为宽敞明亮。一位业主打趣说，“感觉车子停在这里都变高档了些！”

  小区对非机动车库也进行了改造，原本“台阶+斜坡”样式的入口坡道太难用，导致业主不肯往地下车库里停车，小区地面上非机动车泛滥成灾。改造后，非机动车库入口是舒适的静音止滑坡道，地面和架空层的电瓶车消失了，绿油油的草坪成为小区新景观。

  对小区改造的细节，“工程组”业主代表李春霖如数家珍：“小区监控室之前几乎是瘫痪的状态，现在小区装了不少摄像头，专门用于监控高空抛物的摄像头就有30多个，哪怕是有人从楼上丢下一个烟头，每一位业主都有权限查看是谁扔的。”一直让业主们“看不顺眼”的单元门、老化严重的电梯也更换了，使用的是业主众筹资金和物业维修基金。

  采访中，记者最为疑惑的是，小区改造的第一个3年和第二个3年，是同一家物业、同一个业委会，小区公共收益也并未有太大的变化。为什么第一个3年改造效果不理想，第二个3年却成功了？

  史磊说，第二个3年，万科物业最大的改变是，所有改造工程全部自己干，把自己逼成了“改造专家”，工程质量有保障，工程费用还大幅度的降低。小区居民对物业的满意率，从2022年底的64%提升至2024年6月的80.9%。

  南京有多少像滨江奥城观澜苑这种“中年”房龄的小区？记者在二手房网站搜索房龄在10到20年之间的在售房源小区，有1566个。这种“自主微更新”模式能否复制到其他小区？

  记者在采访中发现，滨江奥城观澜苑“自主微更新”成功有两个关键要素：业主团结，业委会推进各项小区事务可得到很好的正反馈；物业公司配合度高，在万科物业的积极运营下，小区每年较为稳定的公共收益成为实施改造的主要资产金额来源，加之万科物业自我加压，实施的改造工程质量可靠。

  张立志说，第一次“栽跟头”在施工外包上，所以第二次下定决心自己做，利用现有的工程团队，打磨施工能力。“墙面渗水怎么修？起砂的地面怎么硬化？用什么材料最合适？我们起初也不会，就派人去学习。现在把整一个流程都摸索成熟了，也陆续在其他小区复制了。”万科物业甚至出资买了2台地坪研磨机，每台价值30万元，一年可以打磨50多万平方米地坪。

  设备是自己的、工人是自己的，所以工程费用极低。去年11月，万科物业启动另一个小区——建邺区恒山花苑的地库修缮出新工作。根据评估的工程建设价格，如外包要花100万元，万科物业自己做，费用不到50万元。

  要实现小区微更新，还得解决好“钱从哪里来”的问题。南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，滨江奥城观澜苑小区的自主微更新模式很好，业主自筹一点、公共收益补贴一点、维修基金出一点，多管齐下，不仅改善了小区的老旧面貌，也实现了多赢。但该模式需要一事一议，实施起来不简单。他建议，有关部门可针对小区微更新出台指导实施方案，结合房屋养老金试点制度，让小区微更新有章可循、更规范有序。

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